משכנתא שנייה – איך זה עובד ומה חשוב לדעת?

אם כבר יש לך דירה ואתה חושב על רכישת נכס נוסף, כנראה שנתקלת במונח "משכנתא שנייה". מדובר בצעד כלכלי שיכול להיות משתלם, אבל לפני שמקבלים החלטה – חשוב להבין איך זה עובד, מהם היתרונות והחסרונות, ומה הבנקים באמת חושבים על זה.

מה זה בעצם משכנתא שנייה?

משכנתא שנייה היא הלוואה שאתה לוקח כדי לרכוש נכס נוסף, מעבר לדירה הראשונה שלך. מבחינת המדינה, כל מי שקונה דירה נוספת נחשב למשקיע, גם אם הכוונה היא לקנות דירה לילדים או לעזור להורים.

אז למה זה משנה לבנק אם זו דירה שנייה?

כאן העניין מתחיל להסתבך קצת. הבנק רואה ברכישת דירה שנייה כסיכון גדול יותר, ולכן הוא מחמיר בתנאים:
✔ אם זו הדירה הראשונה שלך – תוכל לקבל עד 75% מימון משווי הדירה במשכנתא.
✔ אם זו דירה שנייה – תוכל לקבל עד 50% מימון בלבד.

💡 חשוב לדעת: חברות חוץ בנקאיות, כמו חברות ביטוח וגופי מימון פרטיים, לא כפופות לכללים של בנק ישראל, ולכן הן עשויות להציע אחוזי מימון גבוהים יותר – לפעמים אפילו 90% משווי הנכס!

מה חשוב לבדוק לפני שלוקחים משכנתא שנייה?

לפני שקופצים על ההזדמנות, יש כמה דברים שחייבים לקחת בחשבון:

1️⃣ כמה כסף יש לך? (הון עצמי)

מכיוון שהבנק נותן מקסימום 50% מימון, אתה צריך להביא את השאר מהכיס שלך. וזה לא נגמר כאן – יש גם מס רכישה שצריך לשלם (עוד מעט ניגע בזה).

2️⃣ כמה יעלה לך המס?

הבשורה הפחות נעימה היא שעל דירה ראשונה יש פטור ממס רכישה עד תקרה מסוימת, אבל על דירה שנייה משלמים 8% מס רכישה מהשקל הראשון!

3️⃣ מה המטרה שלך בדירה השנייה?

האם אתה קונה דירה כדי להשכיר אותה ולהכניס הכנסה חודשית? או שאתה מתכנן למכור אותה בעוד כמה שנים ברווח? המטרה תשפיע על סוג המשכנתא שכדאי לקחת.

4️⃣ מה יקרה אם לא יהיה לך שוכר?

אם רכשת דירה להשקעה ואתה מתכנן לכסות את המשכנתא מהשכירות – חשוב לקחת בחשבון תקופות שבהן הדירה עלולה להיות ריקה. הבנק לא יתחשב בזה, ולכן חשוב לוודא שתוכל לעמוד בהחזרים גם במקרה כזה.

איך אפשר לממן את רכישת הדירה השנייה?

אם אין לך מספיק הון עצמי, יש כמה דרכים לגייס את הכסף:

✔ משכנתא רגילה מהבנק – עד 50% מימון.
✔ הלוואה חוץ בנקאית – אחוזי מימון גבוהים יותר, אבל בדרך כלל הריביות גבוהות יותר.
✔ משכון הדירה הקיימת – אפשר לקחת הלוואה על חשבון הדירה הראשונה שלך ולהשתמש בה כהון עצמי.

💡 חשוב לדעת: אם תשתמש במשכון הדירה הראשונה, חלק מהבנקים לא יאשרו לך משכנתא לדירה השנייה. לכן כדאי לבדוק מראש עם יועץ משכנתאות את כל האפשרויות.

עלויות נוספות שכדאי לקחת בחשבון

בנוסף לעלות הדירה, יש עוד כמה הוצאות שלא תמיד חושבים עליהן:
✅ עורך דין – שיטפל בכל הצד המשפטי של העסקה.
✅ מתווך – אם השתמשת בשירותי תיווך.
✅ יועץ משכנתאות – כדי לוודא שאתה מקבל תנאים טובים.
✅ שמאות – אם הבנק דורש הערכת שמאי לנכס.

מהם היתרונות של משכנתא שנייה?

למרות המגבלות, יש לא מעט יתרונות:
✔ הכנסה נוספת – דמי שכירות יכולים לספק לך הכנסה חודשית קבועה.
✔ עליית ערך – מחירי הדירות נוטים לעלות עם השנים, מה שיכול להביא לך רווח במכירה עתידית.
✔ מינוף כלכלי – אתה משתמש בכסף של הבנק כדי לרכוש נכס נוסף, ובכך מגדיל את הנכסים שלך.
✔ גידור סיכונים – השקעה בנדל"ן מאפשרת לך לפזר את הסיכונים שלך, במיוחד אם יש לך נכסים נוספים או השקעות אחרות.

ומה עם החסרונות?

❌ מיסוי כבד – תשלם 8% מס רכישה וגם מס שבח אם תחליט למכור בעתיד.
❌ הון עצמי גבוה – תצטרך להביא לפחות 50% מהסכום.
❌ סיכון תזרימי – אם אין לך שוכר, תצטרך לשלם את המשכנתא מהכיס שלך.

למה כדאי להיעזר ביועץ משכנתאות?

למרות שאפשר לגשת לבד לבנק ולקחת משכנתא, כדאי מאוד להיעזר ביועץ משכנתאות פרטי. יועץ טוב יעזור לך:
✔ להשיג תנאים טובים יותר מהבנקים.
✔ לבדוק אם יש מסלולים משתלמים יותר.
✔ לבנות תוכנית כלכלית שתתאים לך.
✔ להימנע מטעויות שיכולות לעלות לך ביוקר.

לסיכום – האם משכנתא שנייה מתאימה לך?

משכנתא שנייה יכולה להיות כלי פיננסי מצוין, אבל צריך לקחת בחשבון את כל ההיבטים – המימון, המיסוי, הסיכונים והתשואה הצפויה. אם אתה מתכנן את הצעד הזה בחוכמה, זו יכולה להיות השקעה מצוינת לטווח ארוך.

💡 טיפ אחרון: אל תמהר להחליט. בדוק היטב את ההצעות השונות, קח ייעוץ מקצועי ותוודא שהמהלך מתאים ליכולות הכלכליות שלך.

בהצלחה! 🚀