משכנתא לבניה עצמית
רוכשים קרקע ובונים את בית החלומות
אז החלטתם לקנות קרקע ולבנות עליו את הבית הפרטי שלכם? או שיש לכם כבר קרקע ואתם מעוניינים להרחיב את הבית הקיים, משכנתא לבניה עצמית היא המשכנתא עבורכם.
אז מה זה בעצם משכנתא לבניה עצמית?
כאשר אנחנו קונים דירה או בית מוכן מישהו לפנינו (יזם או קבלן) רכשו את הקרקע ובנו עליו את הבית, הם ניהלו את העובדים, הביאו חומרי בניה ועברו את כל התהליך בעצם.
במשכנתא לבניה עצמית היא נועדה לאנשים שמעוניינים לרכוש קרקע ובעצם להיות הם היזם או הקבלן ולהקים את הבית בעצם מאפס.
איך זה עובד בעצם?
במידה ואתם רוכשים את הקרקע תוכלו לשלם על הקרקע מההון העצמי שלכם או לקחת עליה משכנתא (ממש כמו לדירה רגילה), יגיע שמאי תעבורו את התהליך של משכנתא רגילה והכסף יעבור למוכר הקרקע.
לאחר מכן אחרי שהקרקע כבר שלכם תצטרכו לבנות את הבית, כדי לעשות את זה תידרשו להציג תוכנית בניה וכמובן היתרים מתאימים, לקבל הצעות מחיר מקבלנים מורשים ולהציגם לבנק איתו לקחת משכנתא לרכישת הקרקע או לבנק חדש במידה ורכשתם את הקרקע מההון העצמי שלכם.
השמאי יעריך את עלות הבניה בהתאם לתכניות ולפי 'מחירון דקל', כלומר במידה ותרצו צורת גמר מסויימת מחירה ילקח ממחירון דקל ולא דווקא מהמחיר הסופי שלה.
מחירון דקל – מחירון לשיפוצים, בניה ותשתיות המכיל בתוכו את כלל סעיפי הבניה כולל החומרים ועלויות בניה ומחולק לפי סעיפים ותתי סעיפים.
לאחר אישור השמאי לעלות הבניה ואישור הבנק למשכנתא לבניה עצמה הבנק יעביר ישירות אליכם את הכסף עבור הבניה ובהתאם להתקדמות הבניה (לא תקבלו את מלוא הכסף בפעימה אחת).
מה גובה המימון שניתן לקבל לבניה עצמית?
אז לפי הרגולציה ניתן לקבל עד 75% עבור הקרקע בלבד אך לרוב הבנקים נוטים לממן מקסימום 60%-70% מאחר ומדובר בקרקע בלבד ללא בניה ועבור הבנק זו עסקה "מסוכנת" יותר.
לאחר מכן, עבור הבניה עצמה ולאחר שיש ברשותכם את כל האישורים וההיתרים מהרשויות המקומית ניתן יהיה לקבל עד 70% אז גם במקרים אלה הבנק יעדיף לעצור באחוז המימון של 60% מאחר והבנק לוקח בחשבון שיתכנו חריגות בחישוב הבניה והבנק כמוכם ירצה לסיים את תהליך הבניה ולכן ישאיר מרווח בטחון.
מתי כדאי לקחת משכנתא לבניה עצמית?
משכנתא לבניה עצמית דורשת תכנון קפדני, תהליך הבניה באופן עקבי גורם לחריגות אם זה שינויים מבחינתכם שתרצו לשנות באמצע או עדכון מחירים של החומרים עבור הקבלן או אפילו טעות אנוש של קבלן ששכח להכניס מספר סעיפים ודורש לעדכן.
חשוב לציין כי עבור רכישת קרקע תידרשו לשלם מס רכישה של 6% גם אם אין בבעלותכם דירה ראשונה ולכן חשוב להשאיר לזה גם כסף בצד.
רכישת קרקע אינה נחשבת דירה ראשונה עד לסיום שלב השלד ולכן אם אתם מתכננים לקנות דירה (רגילה) נוספת התכנון הנכון יהיה לקנות את הקרקע, לקנות את הדירה ורק לאחר מכן להמשיך ולהשלים את הבניה על הקרקע.
בצורה זו תוכלו לחסוך תשלום מס רכישה וקבלת מימון גבוה יותר לאורך התהליך.
שלבי הבניה ושחרור הכספים ע"י הבנק:
אז כפי שציינתי, הבנק לא מעביר אליכם לחשבון הבנק את מלוא הכסף עבור הבניה אלא בהתאם להתקדמות הבניה.
באופן כללי הבנק יעביר את המשכנתא לפי השלבים הבאים:
- סיום שלב היסודות – כ 15% מסך הלוואת המשכנתא.
- סיום שלב השלד – כ 30% עד 45% מסך הלוואת המשכנתא.
- סיום שלב הטיח והריצוף – כ 30% מסך הלוואת המשכנתא.
- סיום שלב עבודות הגמר – כ 15% מסך הלוואת המשכנתא.
- גמר הבניה – כ 10% מסך המשכנתא.
הבנק יעביר את הלוואת המשכנתא לאחר חתימת מפקח בניה על קצב התקדמות הבניה עצמה.
מתכננים לקחת משכנתא לבניה עצמית?
קניתם או שחושבים לקנות קרקע לבניה עצמית?
צרו קשר לשיחת ייעוץ ללא התחייבות, ואעזור לכם למצוא את הפתרון המתאים ביותר לצרכים שלכם.