רכישת דירה חדשה מקבלן - החלום הישראלי הגדול.
לרכישת דירה חדשה מקבלן קיים תהליך שונה לגמרי מרכישת דירה יד 2,
הדירה עדיין לא קיימת, צריך לתכנן את שלבי המשכנתא ועדיין אין ארבע קירות בטוחות שאפשר להיכנס אליהם תוך מספר חודשים.
במדריך זה ארשום לכם את הנושאים העיקריים אליהם חשוב מאוד לשים דגש כדי שתגיעו כמה שיותר מוכנים לתהליך ולשלב הפיננסי כנראה החשוב ביותר בחייכם.
הכנה ותכנון ההון העצמי:
לרכישת דירה חדשה מקבלן קיימות הוצאות נוספות מלבד מחיר הדירה שסוכם עם היזם או סוכן המכירות שלו, מאחר וכל שקל חשוב חשוב לתכנן טוב את התהליך ולהתחשב בכך בקבלת המשכנתא.
הוצאות נוספות שיש לקחת בחשבון לפני חתימה על רכישה:
- מס רכישה
- עו"ד הקבלן / שכ"ט עבור רישום הבית המשותף
- יועץ משכנתא
- שיפוץ
- ריהוט
- דמי תיווך / שיווק
- שמאי
- פתיחת תיק משכנתא
- אגרות ותשלומים לרישום העסקה והבית המשותף
- מדד תשומת הבניה
- שינוי במע"מ
- שינויי דיירים
מאחר ובזמן רכישת הדירה אנו נדרשים ל 25% הון עצמי מינימלי לרוב נגיע לאחר שגייסנו את כל החסכונות שלנו, לכן חשוב ואפילו מומלץ להעזר ביועץ משכנתאות שיכין אתכם לתהליך וירכז לכם את כלל ההוצאות הצפויות בכוונה להגיע כמה שיותר מוכנים לשלב הסופי.
חשוב, רכישת דירה מקבלן הוא תהליך ארוך עד קבלת המפתח לדירה החדשה ובזמן הזה מצבנו הכלכלי עלול להשתנות (הפסקת עבודה, ילד נוסף, שכירות בדירה הנוכחית לתקופה יכולה לעלות) וגם את נתונים אלה יש לקחת בחשבון בתחילת התהליך.
בחירת עו"ד לליווי העסקה:
בעת רכישת דירה חדשה מקבלן הקונה ידרש לחתום על טופס בקשת רכישה, טופס זה הוא טופס ראשוני אשר מוצע לקונה ע"י היזם ולכן חשוב ואפילו מומלץ להעזר בעו"ד נוסף אשר מייצג אתכם בלבד על מנת לערוך שינויים במידת הצורך מאחר ולאחר החתימה השינויים יהיו קשים מידי ועלולים לגרור קנסות שיכולנו להימנע מהם.
בטופס בקשת הרכישה יוצג גם לוח התשלומים מה שנראה כמו לוח שחובה להסכים לו, אז זהו שלא, פה ניתן לערוך שינויים שיוכלו להוזיל לכם את המשכנתא (זכרו, ככל שתתחילו מוקדם יותר לשלם תשלמו יותר), לכן חשוב לערוך את ההסכם שיתאים לכם ככל שאפשר.
חלק מהקבלנים אפילו יסכימו להוריד לכם את ההצמדה למדד, לפעמים מותנה בתוספת במחיר מאחר והקבלן לוקח עליו את הסיכון של עלית המדד לאורך התקופה.
גם פה, חשוב לציין לעו"ד המייצג אתכם בטרם חתימה על כל מסמך כלשהו.
הצמדה למדד:
כולנו מכירים את המושג "הצמדה למדד" אבל מה הוא בעצם? על איזה מדד מדובר? ואיך הוא משפיע עלי?
בתהליך הבניה הקבלן רוכש חומרים על מנת להשלים את הבניה (בטון, ברזל, ריצוף, חול וכו') אלה נקראים 'תשומות', מאחר ותהליך הבניה אורך מספר שנים עלויות החומרים משתנות (יורדות או עולות) הקבלן מצמיד את עלויות החומרים ל – מדד תשומות הבניה,
לכן, בתהליך בקשת המשכנתא יש להתחשב בכך ככל שניתן התכנון הראשוני על מנת להימנע מהתייקרויות לא צפויות שנידרש לשלם מהכיס הפרטי (מההון עצמי).
האם ניתן להימנע מהצמדה למדד? כן
חלק מהקבלנים יערכו חישוב של צפי עלויות החומרים ועליית המדד ויוסיפו את התוספת הזו כבר למחיר הדירה עצמה.
זהו בעצם יתרון לרוכשים מאחר עליית המדד לא תמיד ניתן יהיה לקבל תוספת מהבנק למשכנתא ואנו עלולים לשלם את ההצמדה בסוף התקופה מהכיס שלנו, לכן במקרה והצמדה כבר הוספה ע"י הקבלן אומנם אנחנו קונים דירה במחיר מעט יותר יקר אך הצמדה הוכנסה למשכנתא עצמה ונידרש להגיע עם פחות הון עצמי לרכישה.
איך מתבצע חישוב ההצמדה למדד תשומות הבניה?
המדד מתפרסם ע"י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בכל 15 לחודש וניתן לראות אותו גם בחלק מאתרי הבנקים המסחריים השונים.
המדד מתפרסם תמיד עבור החודש הקודם, לדוגמא אם חתמת ביום ה 01.01.2024 על ההסכם, המדד של הסכם זה יתעדכן למדד של חודש לפניו (חודש דצמבר) ויפורסם רק בתאריך ה 15.01.2024.
נעשה דוגמא עם מספרים אמיתיים?
נניח וחתמתם על הסכם בקשת רכישה בתאריך ה 05.02.2024 וכי תשלום היתרה יהיה על סך של 500,000 ש"ח ויבוצע ביום 17.09.2024.
המדד ההתחלתי בהסכם הוא המדד של חודש ינואר 2024 והוא יפורסם בתאריך ה 15.02.2024 ועומד על 129.90 נקודות.
המדד הידוע של מועד התשלום הוא של חודש אוגוסט ופורסם בתאריך ה 15.09.2024 ועומד על 132.00 נקודות.
ולכן החישוב הוא חילוק של המדד האחרון במדד של חתימת ההסכם: 132/129.90 = 1.6%
המדד עלה ב 1.6% ולכן במועד התשלום יהיה עלינו לשלם תוספת של 1.6% על ה 500,000 ש"ח הנותרים.
סה"כ 508,083 ש"ח
חישוב זה נעשה עבור כל תשלום חלקי הצמוד למדד.
- רוצה להקדים תשלומים? גם זה חשוב לציין בהסכם בקשת הרכישה.
לרוב, הקדמת תשלומים ללא הסכמה מראש תחייב בתשלום תוספת גדולה.
בדיקת הקבלן או היזם:
חלק מהפרויקטים בארץ שייכים לחברות גדולות ומוכרות (דניה סיבוס, אלקטרה, שיכון ובינוי ועוד חברות נוספות) אך קיימות חברות נוספות קטנות יותר שפחות מוכרות, חלק מהן שייכות לתמ"א 38, פינוי בינוי ואפילו פרויקטים חדשים.
לפני שאנחנו אפילו מתקדמים שלב אחד קטן מול היזם או הקבלן (לפעמים הם אותו אחד ולפעמים בנפרד) חשוב להכיר אותם ואת כמות הפרויקטים שעשו, איכות הבניה והאם היו עיכובים.
איך בודקים? אפילו פוסט בפייסבוק יכול להניב תוצאות טובות.
מועד מסירה, איחור (והקדמה) במסירה:
לא להסכים לחתום על הסכם שאין לו תאריך למסירה, במידה ולא צויין במדויק יש להתייעץ עם העו"ד המלווה שלך (לא עם העו"ד של היזם / קבלן).
שים לב, איחור במסירה יכול להיות אפשרי לקבלן בחוזה, לפעמים יציין כי עד X חודשים לא ייחושב כאיחור ולכן תשלום המשכנתא או אפילו שכירות בדירה קיימת יש לתכנן מראש ולקחת תוספת אפשרית במידה ואפשר או תכנית של עיכוב של מספר חודשים במעבר בין הדירות.
