אישור עקרוני למשכנתא: מדריך מקצועי ליועצי משכנתאות ולאנשים פרטיים
כל תהליך של לקיחת משכנתא מלווה בתחילתו באישור עקרוני מהבנק,
האישור העקרוני מותאם ליכולת ההחזר שלכם ויחס המימון אותו אתם מבקשים לקבל מהבנק.
יועץ משכנתאות מומחה ידע לייעץ כבר בתחילת התהליך על מנת לוודא כי הלקוחות הולכים בדרך הנכונה ובמטרה להשיג להם את המשכנתא המתאימה ביותר עבורם.
מהו אישור עקרוני מהבנק ולמה הוא חשוב?
אישור עקרוני כשמו, הוא אישור ראשוני שהבנק מספק ללקוח המעוניין בקבלת משכנתא.
האישור מכיל את גובה סכום המשכנתא, משך תקופת המשכנתא, סוגי הריביות והמסלולים השונים.
כיום בהוראת בנק ישראל על הבנקים לספק שלושה תמהילים שונים (קבועים) בכל אישור עקרוני ללקוח.
האישור העקרוני הוא בעצם הצעה ראשונית למשכנתא בהתאם לנתונים שהלקוח מספק (הכנסה חודשית, הוצאות קבועות, גובה המשכנתא וכו').
חשוב לדעת, על פי חוק הבנק מחוייב לתוקף האישור עד 24 יום מקבלת האישור וזה בתנאי כמובן לאימות כל הנתונים בהגשת הבקשה.
למה כדאי לקבל אישור עקרוני לפני חתימת ההסכם לרכישה?
כפי שצויין, האישור העקרוני הוא הצעה לכל דבר לצורך קבלת המשכנתא, זאת בתנאי שהלקוח סיפק מידע תקין והמידע אומת ע"י הבנק.
במידה ולקוח יחתום על הסכם רכישה מול הקבלן או מוכר הדירה והבנק יסרב להעניק אישור עקרוני הלקוח עלול להיות במצב שיהיה עליו לממן את העסקה ללא קבלת משכנתא או לשלם למוכר את הפיצוי המוסכם בחוזה.
האישור העקרוני חשוב לא רק במטרה להימנע מקנסות של הפרת חוזה אלא גם של תכנון התקציב.
בתכנון התקציב נדע לסכום את כל ההון העצמי, התשלומים החודשיים של המשכנתא, ההוצאות הקבועות שכירות זמנית במידה ויש וכו'.
קיבלתי אישור עקרוני, מה עכשיו?
מעולה! כדי לקבל את ההצעה הטובה ביותר למשכנתא מומלץ להשוות את האישור העקרוני מול 2 בנקים נוספים (סה"כ 3) במטרה להגיע להצעה הטובה ביותר בתנאים הטובים ביותר.
כדי שהבנקים יוכלו להשוות בין ההצעות ואף לשפר יש לייצר תמהילים זהים ככל הניתן הן מבחינת המסלולים והן מבחינת תקופת המסלולים.
קיבלתי סירוב מהבנק לאישור עקרוני מה כדאי לעשות?
במקרים מסויימים הבנקים עלולים לסרב באופן חלקי או באופן מלא לבקשת הלקוח לאישור העקרוני,
במקרים אלה ובמידה וקיים חשש לסירוב מומלץ לעבוד בתור ולא במקביל מול הבנקים על מנת להבין איפה הבעיה אצל בנק ראשון ולנסות לפתור אותה מולו.
במידה והצלחנו לפתור את הבעיה מול הבנק הראשון חשוב להעביר לבנקים הבאים את הבקשה כבר עם הפתרון וההסבר לפתרון על מנת להימנע מסירובים נוספים.
גם במקרה של סירוב בנק אחד לא בהכרח שבנק אחר יסרב גם ללא שינוי בנתונים.
לסיכום:
תהליך האישור העקרוני הוא תהליך חשוב וקריטי גם במקרים פשוטים יחסית וגם במקרים של מסורבים.
כיועץ יש לעבור על כלל נתוני הלקוח, להבין את משמעות התיק וללוות את הלקוח לכל אורך התיק עד קבלת המשכנתא.
גם במקרים בהם אתה בטוח ב 100% שלא תהיה בעיה לקבלת האישור העקרוני מהבנק מומלץ לקבל אישור עקרוני לפחות מבנק אחד לפני חתימה על חוזה לרכישה כדי להימנע מקנסות, תכנון שגוי או הצעות גבוהות מידי ולא צפויות.
כיועץ משכנתא יש לעבור על כלל התיק, ריכוז כל המסמכים הנדרשים גם לאישור העקרוני וגם להשלמת התיק באופן כללי, לתכנן ולהוציא למכרזים מול הבנקים השונים במטרה להציע ללקוח את ההצעה הזולה והמתאימה ביותר עבורו.
