משכנתא במחיר למשתכן – כל מה שצריך לדעת

תוכנית "מחיר למשתכן" מאפשרת לזוגות צעירים ולזכאים לרכוש דירה במחיר נמוך ממחיר השוק. אך כמו בכל רכישת דירה, יש צורך לקחת משכנתא לצורך המימון. במאמר זה נפרט את הדרישות, המסמכים הדרושים, סכום ההון העצמי הנדרש ושלבי קבלת המשכנתא במסגרת התוכנית.

דרישות לקבלת משכנתא במחיר למשתכן

כדי לקבל משכנתא במסגרת מחיר למשתכן, יש לעמוד בדרישות הבסיסיות של הבנקים והגופים הפיננסיים:

1. זכאות בתוכנית מחיר למשתכן – יש לוודא שהרוכשים מחזיקים בתעודת זכאות תקפה וזכו בהגרלה.

2. יכולת החזר – הבנקים בודקים את רמת ההכנסה של הרוכשים ואת היכולת שלהם להחזיר את המשכנתא לאורך השנים.

3. הון עצמי מינימלי – לפי דרישות בנק ישראל, הרוכשים חייבים להביא הון עצמי בשיעור מסוים מערך הדירה.

4. עבר פיננסי תקין – בנקים יבצעו בדיקות רקע כלכליות כדי לוודא שהרוכשים אינם נמצאים בחובות או בהגבלות בנקאיות.

המסמכים הנדרשים לקבלת משכנתא

כדי להתחיל בתהליך קבלת המשכנתא, יש להגיע לבנק עם המסמכים הבאים:

• תעודת זכאות לתוכנית מחיר למשתכן

• חוזה רכישה חתום מול הקבלן

• תלושי שכר של 3-6 חודשים אחרונים (לעצמאים: דוחות שנתיים ודיווחי מע"מ)

• דפי חשבון בנק של 3-6 חודשים אחרונים

• דו"ח נתוני אשראי (BDI) לצורך בדיקת היסטוריית האשראי של הלווים

כמה הון עצמי צריך להביא?

בהתאם להוראות בנק ישראל, הון עצמי מינימלי לרכישת דירה במסגרת מחיר למשתכן עומד על 25% ממחיר הדירה או הערכת שמאי הגבוה מבניהם עם זאת כאשר המינמום הון עצמי עומד על 100,000 ש"ח, בנוסף, בישובים המזכים במענקים ההון העצמי המינימלי עומד על 60,000 ש"ח.
יש לקחת בחשבון עלויות נוספות כגון מס רכישה, שכ"ט עורך דין, דמי תיווך (אם יש), הובלה ושיפוצים.

לדוגמה:

• אם מחיר הדירה הוא 1,000,000 ש"ח – יש צורך בהון עצמי של לפחות 100,000 ש"ח.

• אם מחיר הדירה בזכייה הוא 1,200,000 ש"ח ומחיר שמאות של הדירה הוא 1,600,000 ש"ח – יש צורך בהון עצמי של 100,000 ש"ח גם במקרה זה.
  הסבר: הבנק מעניק משכנתא בגובה של 75% מערכת השמאי (כלומר הערך האמיתי של הדירה ולא מחיר הקניה) – 75% זה 1,200,000 ש"ח שזה בעצם מחיר הדירה, כלומר 100%.
  מאחר והבנק מוגבל באחוז מימון הדירה, הבנק ידרוש את המינימום של ההון העצמי שהוא 100,000 ש"ח (זאת במקרה והדירה אינה ממוקמת בישוב מזכה במענק).
  
  במקרה והדירה ממוקמת ביישוב עם מענק של 60,000 ש"ח או 40,000 ש"ח – לא משנה מה גובה המענק המינימום כשיש מענק הוא 60,000 ש"ח הון עצמי.

שלבי קבלת המשכנתא

1. קבלת אישור עקרוני – יש לפנות לבנקים או לגופים חוץ-בנקאיים כדי לקבל אישור עקרוני למשכנתא, שבו מפורטים תנאי ההלוואה.

2. הגשת מסמכים ובדיקת יכולת החזר – לאחר קבלת האישור העקרוני, יש להגיש את כל המסמכים הנדרשים לצורך בדיקה מעמיקה של הבנק.

3. בחירת מסלול משכנתא – לאחר אישור המשכנתא, יש לבחור מסלול ריבית מתאים (משתנה, קבועה וכו').

4. חתימה על חוזה משכנתא – לאחר אישור סופי, חותמים על חוזה מול הבנק.

5. רישום שיעבוד בטאבו – הבנק דורש לרשום את הדירה כמשועבדת עד להחזרת ההלוואה.

6. קבלת הכסף – לאחר סיום כל השלבים, הבנק מעביר את כספי ההלוואה ישירות לקבלן.

חשוב לדעת!

1. לאחר הודעת הזכייה ועד ההגעה לבחירת הדירה יכולות לעבור שנה או שנתיים, בזמן הזה יש לשמור על ניהול חשבון בנק תקין ללא צ'קים חוזרים, ללא הלוואות לא חשובות וללא הוצאות מיותרות.
2. במהלך התקופה הזו הקבלן יפרסם את מחירי הדירות בפרויקט שלו וחשוב שהלקוח יבחר דירה בהתאם ליכולת שלו.
3. הקבלן יזמין אתכם לבחירת הדירה (בהתאם למיקום הזכייה שלכם), כאשר במעמד זה תידרשו לשלם 7% מההון העצמי שלכם.
4. לאחר 45 ימים תידרשו להעמיד עוד 13% משווי חוזה. כלומר השלמה ל 20% סה"כ (משתנה בין קבלן לקבלן) וכבר בשלב זה תידרשו להשלים את הכסף שחסר לכם עם משכנתא.
   
   לכן חשוב מאוד להגיע אל הקבלן כבר עם אישור עקרוני מהבנק על מנת שיוודא כי הנתונים שלכם תקינים.
5. שאר הכסף ישולם עם משכנתא לקבלן בשוברים לפי קצב התקדמות הבניה.

סיכום

משכנתא במחיר למשתכן היא הזדמנות טובה לרכוש דירה במחיר מופחת, אך יש להיערך בהתאם מבחינת הון עצמי, מסמכים ותהליך קבלת האישור מהבנק. מומלץ לבצע סקר שוק בין הבנקים ולבחון את המסלולים השונים כדי לבחור את ההצעה המשתלמת ביותר.

בהצלחה ברכישת הדירה החדשה!