דירה להשקעה מוגדרת על פי הנחיות בנק ישראל כדירה שניה ומעלה, בהתאם לכך הבנקים מוגבלים ומגבלים אותנו כמשקיעים ורוכשי הדירות להשקעה באחוז המימון שהוא 50% לדירה שניה ומעלה במקום 75% עבור דירה שאינה מוגדרת כדירה להשקעה והיא מוגדרת דירה יחידה.
מה הן בעצם המגבלות שלנו על דירה להשקעה?
אז כפי שציינתי, דירה להשקעה מוגבלת באחוז המימון שלה ל 50% משווי הנכס אצל הבנקים השונים, כך העביר בנק ישראל הנחיות לצורך הגבלת הרוכשים במטרה לצמצם את המשקיעים בכוונה להוריד את מחירי הדיור בישראל.
לדוגמא בדירה במחיר ש 1.2 מ' ש"ח, הבנק יוכל לאשר סכום של עד מחצית מהסכום כלומר 600,000 ש"ח, את שאר הסכום נדרש המשקיע לגייס כהון עצמי.
אם גייסתי 50% מעלות הדירה האם בוודאות הבנק יאשר לי משכנתא?
לא בדיוק, בנוסף לאחוז המימון שבנק ישראל מגביל את הבנקים השונים ישנה הגבלה נוספת של יחס החזר, כלומר הבנק בעצם יכול לאשר לך משכנתא של עד 40% מההכנסה הפנויה שלך או שלכם במקרה של בני זוג או מספר משקיעים.
ההכנסה הפנויה מוגדרת לפי סה"כ הנטו החודשי הקבוע (משכורת, הכנסה משכר דירה או כל הכנסה אחרת קבועה ומוצהרת) פחות התחייבויות קבועות שמעל 18 חודשים.
לדוגמא, זוג שמשתכר ביחד ב 15,000 ש"ח בחודש 40% מההכנסה הוא 6,000 ש"ח.
במידה ולזוג יש גם הלוואה של 2,000 ש"ח זאת אומרת שנצטרך להוריד מההכנסה של ל 13,000 ש"ח ומסכום זה לחשב 40%, כלומר ההכנסה הפנויה שלהם במקרה זה היא 5,200 ש"ח.
תנאים נוספים לקבלת משכנתא באופן כללי אם לדירה להשקעה או לדירה ראשונה יחידה:
- קבלת אישור עקרוני – זהו השלב הראשון בו אנו מתחילים ביצירת קשר פורמלי עם הבנק, לקבלת האישור העקרוני נדרש לציין את סכום המשכנתא, עלות הדירה, גובה ההכנסה שלך ולספק הוכחות לכך (מסמכים התומכים בכך) בצירוף פירוט עו"ש 3 חודשים אחרונים.
- בניית תמהיל משכנתא – על פי הנחיית בנק ישראל על הבנק לספק לכל לקוח 3 הצעות קבועות מבחינת התמהיל (שלושה תמהילים שונים) כאשר הבנק יכול לשנות את גובה הריבית בין ההצעות השונות והשנים בכל מסלול ומסלול בתמהיל.
בשלב זה מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות על מנת שיכין עבורך את התמהיל הנכון ביותר והמתאים ביותר עבורך גם מבחינת המסלולים וגם מבחינת הריביות. - שמאות לדירה – כחלק מהשלבים של לקיחת משכנתא הבנק דורש מהקונה לספק שמאות לדירה במטרה להבין כי שווי הדירה לא נמוך מגובה המשכנתא וכי הרכישה מתבצעת כחוק.
במקרים בהם השמאי מעריך את מחיר הדירה נמוך יותר ממחיר הקניה שסוכם עם המוכר גובה המשכנתא יהיה בהתאם למחיר הנמוך ביותר כאשר את היתרה הקונה יצטרך להשלים מההון העצמי.
לדוגמא, זוג מעוניין לקנות דירה במחיר של 1,200,000 ש"ח, כחלק מהתהליך מגיע השמאי לדירה ומעריך את הדירה ב 1,100,000 ש"ח בלבד, 100,000 ש"ח פחות מסכום הקניה.
במקרה זה הזוג יידרש להשלים את ה 100,000 מההון העצמי שלהם והמשכנתא תחושב לפי הסכום הנמוך של 1,100,000 ש"ח.
ישנם מקרים בהם לרוכשים אין הון עצמי נוסף לגייס לרכישה ונאלצים לקחת הלוואות נוספות על מנת להשלים את הרכישה ולא לשלם את הפיצוי המוסכם בהסכם הרכישה.
כדי להימנע ממקרים כאלה ובעיקר במקרים בהם קיים ספק יש לבצע שמאות מוקדמת.
חשוב לדעת, כי במקרים בהם הערכת השמאי תהיה גבוהה בצורה משמעותית ממחיר הקניה סביר כי הבנק יערב את רשות המיסים כדי לוודא שלא מתבצעת עברה. - רכישת ביטוח משכנתא – ביטוח משכנתא הינו חובה על פי חוק והינו תנאי לקבלת המשכנתא.
ביטוח המשכנתא מורכב מביטוח חיים על רוכש הדירה בגובה המשכנתא וביטוח מבנה נוסף בגובה ערך כינון המבנה.
כדאיות רכישת דירה להשקעה:
לא כל עסקה היא עסקה טובה, כדי להבין על כדאיות העסקה יש לבצע בדיקה מעמיקה של הנתונים, מחיר הדירה, חישוב תשלומי המשכנתא, מס הרכישה, שיפוץ, הוצאות נלוות כמו עו"ד או תיווך וכנגד ההוצאות לחשב את גובה השכירות שנקבל והערכה על בסיס עסקאות דומות את עליית מחיר הדירה בעוד מספר שנים.
כמובן שגם עסקאות טובות לא תמיד מתאימות לכולם, יש לבדוק את יכולת ההחזר של המשפחה, צפי להוצאות נוספות כמו ילדים נוספים, חוגים, רכב חדש או אפילו פיטורים.
במקרים בהם יכולת ההחזר מוגבלת ותנאי התשלום גבוהים במיוחד עדיף במקרים מסוים להמתין עם ההשקעה עד לייצוב כלכלי של המשפחה.
יועץ מקצועי בתחום הוא חיוני וקריטי לקבלת ההחלטה הנכונה והמשוכלת.
מקורות מימון לרכישת דירה להשקעה:
בשנים האחרונות נכנסו לשוק גופים נוספים לתחום המשכנתאות מלבד הבנקים המסחריים, גופים אלה הם חברות ביטוח גדולות או גופים פיננסיים חוץ בנקאיים.
בניגוד לבנקים המסחריים אשר מוגבלים בהתאם להנחיות בנק ישראל לגובה המימון גופים אלה אינם מוגבלים ולכן מציעים אחוזי מימון גבוהים יותר לדירה להשקעה של עד 85% במקום 50% אצל הבנקים.
מאחר וגופים אלה אינם מוגבלים ע"י בנק ישראלים ואחוזי המימון שלהם גבוהים יותר כך גם הריביות שהם מציעים עלולות להיות גבוהות יותר מהריביות אצל הבנקים.
יועץ משכנתאות מנוסה ידע את העלויות והתנאים אצל גופי המימון השונים ויכול לסייע בבחירת בתהליך משא ומתן עם הגופים השונים ובכך לספק את התנאים הטובים ביותר הן מבחינת תנאי ההלוואה והן מבחינת הריביות.
