מהי הלוואת גישור?

הלוואת גישור היא הלוואה קצרה טווח שנועדה לגשר על פערים במימון רכישת דירה, כאשר רכישת הדירה החדשה מתבצעת לפני שהמכירה של הדירה הישנה מתבצעת. היא נועדה למקרים שבהם אדם רוכש דירה חדשה ומחויב לשלם על הרכישה לפני שהוא מצליח למכור את הדירה הישנה שברשותו. במצב כזה, הלוואת הגישור מאפשרת לו לקבל מימון מהיר ואמצעי מימון זמני עד שהוא ימכור את הדירה הישנה ויפרע את ההלוואה.

המאפיינים של הלוואת גישור הלוואת גישור לרכישת דירה מבוססת על מספר מאפיינים בולטים:

1. החזרים חודשיים נמוכים או אף ללא החזרים: בחלק מהמקרים, ההחזרים הם מינימליים או לא קיימים כלל, והם מתחילים להתבצע רק לאחר מכירת הדירה הישנה.
2. תקופה קצרה: הלוואת גישור היא הלוואה לטווח קצר, בדרך כלל בין 6 חודשים לשנה.
3. אחוז מימון גבוה: בהלוואת גישור ניתן לקבל עד 50% משווי נכס קיים וזאת מאחר והבנקים כפופים לרגולציה של בנק ישראל.
4. הסכמים גמישים: הלוואת גישור יכולה להיות גמישה מבחינת תנאים, כך שניתן לשנות את מסלולי ההחזר בהתאם למכירת הנכס.

מתי לוקחים הלוואת גישור? הלוואת גישור נלקחת במקרים שבהם הרוכש רוצה לרכוש דירה חדשה אך לא הצליח למכור את הדירה הישנה לפני ביצוע הרכישה. נניח שמישהו מכר את הדירה הישנה שלו או מעוניין למכור אותה אך עדיין לא הצליח לסיים את התהליך, הוא יכול לקחת הלוואת גישור כדי לשלם על הדירה החדשה.

למי זה מתאים? הלוואת גישור מתאימה לרוכשים אשר מצאו דירה חדשה למגורים לפני שמכרו את הדירה הישנה. זהו מצב נפוץ כאשר:

• קונים לא רוצים להפסיד את הדירה החדשה והם רוצים להעביר את המשפחה לדירה החדשה בזמן.
• יש צורך במימון מיידי עבור הרכישה של הדירה החדשה לפני שהדירה הישנה נמכרה.
• רוצים להימנע ממעבר זמני לדירה שכורה.

איך ההלוואה הזו עובדת? בפועל, הלוואת גישור משמעה קבלת סכום כסף מיידי מהמוסד הפיננסי בתמורה לדירה הישנה שבבעלות הרוכש. סכום זה נועד לממן את הרכישה של הדירה החדשה עד שהרוכש יוכל למכור את הדירה הישנה. בתום תקופת הגישור, הרוכש יפרע את ההלוואה מהכנסות ממכירת הדירה הישנה.

יתרונות הלוואת גישור:

1. מימון מיידי: ההלוואה ניתנת מיידית כדי לסייע בשלם רכישת הדירה החדשה, ללא המתנה למכירת הדירה הישנה.
2. גמישות: אין צורך להחזיר את ההלוואה מיד, וההחזרים יכולים להתחיל רק לאחר מכירת הדירה הישנה.
3. אפשרות להימנע מהשכרה זמנית: רכישת דירה חדשה לפני מכירת הישנה מסייעת להימנע ממעבר לדירה שכורה.

חסרונות הלוואת גישור:

1. אחוזי מימון גבוהים: הלוואות גישור הן לרוב בעלות אחוז מימון של 50% משווי נכס קיים, דבר שמסבך את החזר ההלוואה בעת מכירת הדירה הישנה.
2. תנאים פחות טובים לעומת הלוואות רגילות: הריבית על הלוואת גישור עשויה להיות גבוהה יותר מהלוואות רגילות.
3. סיכון במכירת הדירה הישנה: אם הדירה הישנה לא נמכרת בזמן, הרוכש עלול להיתקל בקושי בהחזר החוב.

תנאים ואחוזי מימון בהלוואת גישור:

• אחוז מימון: עד 50% משווי נכס קיים וזאת בתוספת למשכנתא חדשה לדירה חדשה שנרכשת.
  כלומר הלקוח יוכל לקנות דירה חדשה גם אם אין לו הון עצמי נזיל, והנזילות הכלכלית שלו תהיה לאחר שימכור את הנכס הקיים.
• תנאי ריבית: הריבית בהלוואות גישור עשויה להיות גבוהה יותר ממספר סוגי הלוואות אחרים.
• תקופה: תקופת ההלוואה היא קצרה, בדרך כלל עד שנה.
• תנאים נוספים: כל מוסד פיננסי יכול להציע תנאים שונים, תלוי בפרופיל הפיננסי של הלקוח ובאופי הנכס.

מסלולים אפשריים בהלוואת גישור בהלוואת גישור ישנם מספר מסלולי ריבית שניתן לבחור מהם, בהתאם לצרכים הפיננסיים שלך:

1. מסלול פריים: הלוואה על בסיס ריבית הפריים + פער קטן.
2. מסלול קבוע: הלוואה בריבית קבועה לאורך כל התקופה.
3. מסלול משתנה: ריבית המשתנה בהתאם לשוק ההון, דבר שיכול להוביל לעלויות משתנות.

איזה ריבית כדאי לקחת בהלוואת גישור, חשוב לבדוק את מצב הריבית הכללי במשק. כיום, אפשר להעדיף את מסלול הפריים בגלל עלויות נמוכות יחסית, אך תמיד כדאי להתייעץ עם יועץ משכנתאות וזאת מאחר ויכולות להיות עמלות פרעון מוקדם של הלוואה במקרים בהם מכרתם את הדירה הקיימת מוקדם מהצפוי

האם אפשר לקחת הלוואה חוץ בנקאית לגישור? כן, אפשר לקחת הלוואה חוץ בנקאית למטרת גישור. במקרים מסוימים, הלוואות חוץ בנקאיות עשויות להציע תנאים גמישים יותר או מהירות אישור גבוהה יותר. עם זאת, יש לשים לב שהריביות בהלוואות חוץ בנקאיות בדרך כלל גבוהות יותר, ולכן יש לקחת את ההיבט הזה בחשבון. כדאי לבדוק את התנאים ולבצע השוואת ריביות בין הבנקים לבין הגופים החוץ בנקאיים לפני קבלת החלטה.

לסיכום, הלוואת גישור היא פתרון מצוין עבור אנשים שמחפשים רכישת דירה חדשה ומחויבים לשלם על דירה זו לפני מכירת דירתם הישנה. עם היתרונות הרבים, חשוב לבחון את תנאי ההלוואה ולבחור את המסלול המתאים ביותר על מנת להימנע מהוצאות נוספות בטווח הארוך.

מקרה לדוגמה:

זוג רוצה לרכוש דירה במחיר של 3,000,000 ש"ח. יש להם דירה קיימת בשווי 2,500,000 ש"ח, ועליה משכנתא קיימת של 400,000 ש"ח.

הם רוצים לרכוש את הדירה החדשה, אך אין להם הון עצמי נזיל נוסף מעבר לדירה הישנה, ולכן הם זקוקים להלוואת גישור.

שלב 1: חישוב סכום המשכנתא לדירה החדשה

הם יכולים לקבל 70% משכנתא לדירה חליפית (כיוון שזו דירה חדשה והם לא מכרו עדיין את הישנה).

המשכנתא לדירה החדשה היא: 3,000,000 ש"ח × 70% = 2,100,000 ש"ח

שלב 2: חישוב הלוואת הגישור

מחיר הדירה החדשה: 3,000,000 ש"ח
הם יכולים לקחת משכנתא של 2,100,000 ש"ח על הדירה החדשה.
הם זקוקים להשלמת הפער בין המשכנתא לדירה החדשה לבין הסכום שדרוש להם לרכישת הדירה החדשה.

הסכום שהם צריכים להשלים: 3,000,000 ש"ח – 2,100,000 ש"ח = 900,000 ש"ח

שלב 3: קיזוז המשכנתא הקיימת

יש להם דירה קיימת בשווי 2,500,000 ש"ח, אך עליה יש משכנתא של 400,000 ש"ח.

לאחר קיזוז המשכנתא הקיימת, הם יכולים לקבל הלוואת גישור על 50% מהשווי הנותר של הדירה הישנה: 2,500,000 ש"ח – 400,000 ש"ח = 2,100,000 ש"ח (שווי הדירה לאחר קיזוז המשכנתא).

50% מהשווי הנותר של הדירה הישנה: 2,100,000 ש"ח × 50% = 1,050,000 ש"ח (הלוואת הגישור האפשרית).

שלב 4: חישוב ההלוואה הנדרשת

הם צריכים 900,000 ש"ח לצורך רכישת הדירה החדשה, כי המשכנתא לדירה החדשה מכסה 2,100,000 ש"ח מתוך ה-3,000,000 ש"ח.

בהתאם לכך, ההלוואה שהם צריכים לקחת בגישור היא 900,000 ש"ח בלבד.

סיכום:

1. משכנתא לדירה החדשה: 2,100,000 ש"ח (70% ממחיר הדירה החדשה).
2. הם צריכים להשלים: 900,000 ש"ח לצורך רכישת הדירה החדשה.
3. הם יכולים לקבל הלוואת גישור של עד: 1,050,000 ש"ח על הדירה הישנה (50% משווי הדירה הישנה אחרי קיזוז המשכנתא).
4. לסיכום, הם יצטרכו לקחת הלוואת גישור בסך 900,000 ש"ח כדי להשלים את הפער בין המשכנתא לדירה החדשה לבין מחיר הדירה החדשה.